????開發商拿地加快 “拐點說”再起
????房地產“金九銀十”完成了首周作業。中指院數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環比方面，在中原地產監測的54個主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。
????與此同時，1至8月房地產投資增速等關鍵指標年內首次回升。專家表示，現階段房地產行業探底特征明顯，整體趨于穩定，信貸政策對于房價走勢將起決定性作用。
????成交 同比增幅收窄環比下降
????10日，中指院最新數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數城市同比增幅有所減少。在監測的40個城市中，僅4城市同比漲幅超過150%，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個，重點城市中，上海、天津由漲轉跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續擴大。
????在同比漲幅縮窄的同時，環比方面，也與之前幾個月的高企不同，在進入“金九銀十”后，成交量反而呈下降趨勢。中原地產市場研究部統計數據顯示，在上周監測的54個主要城市中，新建住宅總簽約套數為54643套，相比上上周的65865套下調了近17%。值得注意的是，一線城市成交量下調更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環比下調19.6%，上海微跌，廣州下調21.4%，深圳等環比跌幅也超過2成。
????與此同時，CRIC研究中心數據顯示，過去一周，十大城市成交指數110.85，環比下跌26.36點，其中北京成交跌幅最大，為49.84%；其次是重慶，環比下跌34.68%。中原市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，一方面，隨著房企結束“以價換量”等優惠政策，使高性價比房源明顯減少。另一方面，隨著庫存的下降，政策堅持調控的信號不斷釋放，也再次影響了購房者積極性。
????“剛需對房價尤為敏感，價格高了就不買。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對《經濟參考報》記者采訪時表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是重點。“作為剛需來說，與投資客最大的不同就是有自己購房價格底線，不跟漲，因此若價格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價紅線，則使他們再次陷入觀望。”
????的確，與之前很多人所預估的“量價齊升”不同的是，本周房地產市場處于“價升量降”。據21世紀不動產數據顯示，進入9月份第一周北京二手房成交同期環比下降10%，商品房成交環比下降44%，繼8月份之后繼續呈下降趨勢。但從價格方面來看，8月底北京二手房掛牌均價上漲1.7%，進入9月第一周仍無下降趨勢。值得注意的是，在經過5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產行業關鍵指標現轉向跡象。統計局數據顯示，1-8月全國房地產開發投資增速同比名義增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，現首次上漲；房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)在連續14個月下降后首次回升，比7月提高0.07點；房屋新開工面積與商品房銷售額也現首次上漲。與此同時，商品房銷售面積與房地產開發企業土地購置面積跌幅也首度收窄。
????中國房地產學會副會長陳國強(微博)認為，在經過前期長時間博弈后，房地產市場探底趨勢愈加明顯，走勢日漸明朗，未來房地產市場將逐步趨于穩定。
????房企 拿地積極性回升
????事實上，隨著交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業回款增多，房地產企業投資熱情加大。以房企拿地為例，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點；土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。
????繼續8月房企拿地積極性回升，9月僅過10天，各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。
????9月10日，昆明市土地和礦業權交易中心集中掛牌出讓11宗土地，其中，廈門建發以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，華潤置地經過激烈競爭擊敗萬科和保利，以總成交價10.84億元，競得成都地塊。富力地產以4億元總價通過協議轉讓方式接手廣州海珠城項目；泰禾集團(6.84,0.02,0.29%)以總價人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地；路勁地產以底價5.84億競得上海嘉定區一地。
????9月6日，萬科擊敗中海和保利，以總價為33.06億元摘得合肥廬陽區總面積達到775.34畝的超大連體地塊，平均溢價率超過37%。9月5日，萬科以13.65億元競得廣州開發區開源大道以南地塊；綠地以底價4.39億元將佛山禪城區商住地塊收入囊中；華潤置地以總底價8.3億元競得溫州甌海區南湖兩地塊；榮盛發展(9.47,-0.12,-1.25%)以2.95億元摘得常州地塊。
????值得注意的是，縱觀成交地塊，除萬科以溢價37%取得合肥超大連體地塊以外，其余多以底價收入囊中。
????陳國強指出，企業集中拿地，一方面是由于上半年拿地過少，回收資金又較多，另一方面，在財政緊張的背景下，地方政府也開始務實，加速推出優質地塊。
????的確，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出總占地面積達1755.76畝的22幅土地。而在此之前，27日，溫州市市長陳金彪表示，溫州將推出52宗，總面積達3220畝的凈地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗經營性用地。
????而在資金回籠方面，中原數據顯示，房企前8月累計銷售2755億，同比上漲16.4%。截至10日，已發布8月銷售數據的首創、保利、碧桂園(微博)等10家房企，8月銷售額合計404.75億元，環比上漲3.2%。
????預期 “拐點說”再起
????對于8月房地產相關數據出現反彈，楊紅旭(微博)表示，作為房地產行業重要指標的，土地購置量、全國房地產開發投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數，全部在8月首次出現反彈。這意味著，房地產有關數據8月全面觸底，行業迎來真正拐點。
????陳國強并不這么認為，他表示，僅是一個月數據向好，并不能簡單定論成房地產市場拐點已到。但是，經過前期的探底過程，房地產行業觸底特征已非常明顯。
????對于房地產未來價格，楊紅旭認為，未來不會維持量價齊升的局面。他表示，市場經過去年的調整底部已經出現，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價格方面，在宏觀調控政策趨嚴的背景下，未來半年到一年內房地產價格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢，但幅度不會很大。
????“信貸政策將成為影響‘金九銀十’走勢最主要和最關鍵因素。”張大偉認為，最近主要城市市場供應量的短缺已經逐漸影響市場，土地價格居高不下，使得金九銀十開發商以價換量的積極性不高，三季度和四季度的降息或者降準的信貸政策，將明顯影響購房者的積極性。
????張大偉指出，雖然未出現金九開門紅，但整體成交量也依然居于年內高位，因此，三季度成交量將創近2年來的新高。但是，價格方面，在限購和限貸政策的影響下，整體市場放大的幅度有限，價格大幅上漲的可能性非常小。
????“下階段調控政策仍將以‘穩’為主。”顧云昌認為，調控政策效果已經很明顯，投資、投機需求已基本被排除。因此，樓市相對穩定健康發展，是近期的調控方向。“從現階段來看，加大政策調整力度并不現實，調控政策仍將是對原有政策的堅決執行，對有執行偏差的立即進行整改。在此基礎上，下半年樓市整體將保持穩定，防止房價反彈的同時防止經濟過度下滑。”
????值得注意的是，顧云昌同時表示，隨著后備政策的完善，經濟的好轉，相關部門會加快推出后續中長期調控政策的步伐。
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