???? 調(diào)控似乎沒能按住上海房?jī)r(jià)的牛頭。最新數(shù)據(jù)顯示,本輪調(diào)控啟動(dòng)至今的近20周,上海商品住宅周成交均價(jià)平均高達(dá)22261元/平方米,這幾乎創(chuàng)下上海房?jī)r(jià)新的高峰。
????廣發(fā)證券(30.35,0.15,0.50%)的研究團(tuán)隊(duì)近期在對(duì)廣深地區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)合調(diào)研后發(fā)出警告:“9 月份之后,商品房供應(yīng)量將加大,成交量將繼續(xù)回升,預(yù)計(jì)幅度在30%左右;房?jī)r(jià)將小幅上漲,我們擔(dān)心政策的再次加碼。建議投資者不能過于樂觀。”
????“在調(diào)控深入、政策轉(zhuǎn)軌下,中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)政策未來發(fā)展面臨抉擇。在資本的泡沫陰影下,房地產(chǎn)調(diào)控與行業(yè)將呈現(xiàn)周期性,房地產(chǎn)企業(yè)如何在當(dāng)前環(huán)境下要走出最穩(wěn)健的一步, 將是關(guān)系生死的。”在“兩岸三地房產(chǎn)共同市場(chǎng)論壇”的啟動(dòng)儀式上,兩岸三地的業(yè)內(nèi)專家集體給出“忠告”。
????豪宅再次支撐高房?jī)r(jià)?
????上海佑威的數(shù)據(jù)顯示,8月23日至29日上海全市商品住宅成交均價(jià)為21333元/平方米,環(huán)比前周進(jìn)一步上漲6%,突破2.1萬元大關(guān)。
????據(jù)方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)觀察,8月上海出現(xiàn)了一波小規(guī)模的集中性交易,共有4個(gè)項(xiàng)目月成交量在2萬平方米以上,月成交1.5萬平方米以上的占到8個(gè)??焖俪山坏囊蛩貐s分為幾種:有大幅度降價(jià)引發(fā)的,如大華錦繡華城、綠地松江名邸,各自出現(xiàn)八折左右的跌幅后取得熱銷;有相比區(qū)域低開引發(fā)的,如九龍倉璽園、上海灘大寧城,較區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品低開一至三成左右,開盤即出現(xiàn)搶購;有提升產(chǎn)品附加值變相降價(jià)的。
????但中房信統(tǒng)計(jì)的商品住宅周成交均價(jià),卻揭露了部分樓盤降價(jià)實(shí)現(xiàn)熱銷的另一面,成交均價(jià)不僅沒有出現(xiàn)明顯下調(diào),反而繼續(xù)創(chuàng)新高。
????數(shù)據(jù)顯示,上海商品住宅成交均價(jià)依然高位徘徊,連續(xù)出現(xiàn)周成交均價(jià)站上2萬元/平方米,在本輪調(diào)控自4月中旬啟動(dòng)至今的約20周時(shí)間里,近20周的周平均成交價(jià)格高達(dá)22261元/平方米。除了降價(jià)樓盤的絕對(duì)價(jià)格依然較高原因外,上海豪宅再次發(fā)力成為最主要的支撐和推力。
????佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為,隨著傳統(tǒng)銷售旺季的臨近,一些中檔項(xiàng)目也紛紛入市,這一價(jià)位的項(xiàng)目在上周的成交榜前十中占據(jù)五席,并且包攬三甲,最終導(dǎo)致了全市均價(jià)的進(jìn)一步上升。
????“別墅市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)突起和一批上海市內(nèi)中環(huán)中心區(qū)域的豪宅和高檔公寓項(xiàng)目的入市熱銷,直接帶動(dòng)了8月份上海商品住宅市場(chǎng)成交面積和成交均價(jià)的提升?!睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部透露。供應(yīng)量增加、成交量增加,但成交均價(jià)也表現(xiàn)為繼續(xù)創(chuàng)新高,給市場(chǎng)傳遞了“回暖、續(xù)漲”的錯(cuò)誤信號(hào),已經(jīng)開始影響買賣雙方的心理。
????不只是在上海,國內(nèi)其他多個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)傳出回暖消息。中國指數(shù)研究院8月30日的最新市場(chǎng)報(bào)告披露,在8月最后一周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,半數(shù)以上城市的樓市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。
????樓市頑疾繼續(xù)惡化
????調(diào)控至今20周,樓市高房?jī)r(jià)的頑疾不僅沒能得到遏制,反而還在加重。
????國內(nèi)某上市房企的董秘在廣發(fā)證券的調(diào)研中,提出了“保障房建設(shè)有利于商品房?jī)r(jià)格上漲”觀點(diǎn):保障房的增加對(duì)住房需求會(huì)有一定分流,但這部分人不是商品房的購買者;同時(shí),保障房的增加會(huì)減少商品房土地供給的減少,進(jìn)而對(duì)商品房的供應(yīng)起到減少的作用,因此,保障房的增加對(duì)商品房的影響中性偏樂觀,有利于商品房?jī)r(jià)格的上漲。
????在高房?jī)r(jià)泡沫的遮掩下,太多樓市的頑疾一直沒能被正確認(rèn)識(shí)。
????統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關(guān)的同時(shí),該周供求比由前一周的1∶0.71繼續(xù)下降至1∶0.33。對(duì)于供求比,業(yè)內(nèi)人士早已心知肚明,也各有理解,但供應(yīng)繼續(xù)遠(yuǎn)超需求的時(shí)候,房?jī)r(jià)還在創(chuàng)新高,便是國內(nèi)樓市畸形的一個(gè)標(biāo)志。
????除了怪異的供求比和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系外,空置率正在逐漸成為樓市急需調(diào)整的另一個(gè)“癌變”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管有不少高端樓盤近期再次實(shí)現(xiàn)了熱銷,但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐陸家嘴(18.21,0.09,0.50%)區(qū)域經(jīng)理田燕告訴記者,在租售兩難的情況下,有個(gè)別小區(qū)的空置率高達(dá)30%左右。
????漢宇地產(chǎn)研究部直言,本輪調(diào)控以來,買賣雙方迅速轉(zhuǎn)入觀望,造成短時(shí)間市場(chǎng)供求出現(xiàn)真空,供應(yīng)量與成交量?jī)纱笾笜?biāo)雙雙跌入歷史低位。
????對(duì)于目前出現(xiàn)的成交量回暖,廣發(fā)證券調(diào)研報(bào)告認(rèn)為其中的一條重要原因,就是經(jīng)過4個(gè)月的消化期,房?jī)r(jià)未見實(shí)質(zhì)松動(dòng),部分觀望心理的購房者轉(zhuǎn)入買房所致。
????而不少業(yè)內(nèi)人士表示,以目前樓市的發(fā)展趨勢(shì),若不能嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策而又沒有新調(diào)控政策出臺(tái),過熱的隱憂并非不可能。
????中房信數(shù)據(jù)披露,上海市場(chǎng),有18個(gè)樓盤趕在上周末推盤,提前預(yù)熱“金九銀十”,同時(shí)還有35個(gè)新建樓盤打算9月上市,45個(gè)在售樓盤打算9月推新房源,另外還有15個(gè)新盤預(yù)期10月上市。“按照政府規(guī)定每次推盤量最少3萬平方米算,以上提到的113個(gè)樓盤供應(yīng)量將達(dá)到340平方米?!毖ㄐ鄯治?,如此巨量的供應(yīng)壓力,將給“金九銀十”期間的樓市帶來巨大壓力,如果政策仍然保持高壓,開發(fā)商必然展開新一輪價(jià)格戰(zhàn)。但反之,市場(chǎng)5-8月的低迷成交也積壓了充足購買力,一但出現(xiàn)類似去年的跟風(fēng)入市,到最后的非理性入市就可能使樓市由量升走向量?jī)r(jià)齊升,最終導(dǎo)致過熱。 |