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樓市調(diào)控沒(méi)有最牛只有更牛
http://m.bkw8.com    2010-12-24 16:36    作者:    來(lái)源:

????2010年,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),絕對(duì)是可以載入史冊(cè)的一年。地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)猶如翻滾的過(guò)山車(chē),調(diào)控政策猶如梅花間竹層出不窮,可謂風(fēng)云變化,幾起幾落。房企、中介、購(gòu)房者、投資客等房產(chǎn)界五大構(gòu)成要素,在即將過(guò)去的2010年里,有了新的釋義。

????即將過(guò)去的2010年

????政策———史上最給力的一年

????延續(xù)2009年底的騷動(dòng),從2010年初的“國(guó)十一條”,到4月中旬“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策“新國(guó)十條”重拳出擊,再到9月29日“第三輪調(diào)控”再度加碼,2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可謂“沒(méi)有最牛,只有更牛”。伴隨著跌宕起伏的樓市劇情,史上“最給力”的調(diào)控年,2010,當(dāng)之無(wú)愧。

????“限貸令”

????國(guó)家政策今年三次出臺(tái)的政策均有一系列限貸政策,且一拳猛過(guò)一拳。“新國(guó)十條”中包括二套房首付不低于五成,貸款利率則不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;購(gòu)買(mǎi)首套但90平方米以上的首付不得低于30%等一系列的“限貸令”后,不僅要求對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”,還進(jìn)一步叫停了三套房貸款的商業(yè)貸款、公積金貸款。不僅是交易類貸款收緊,9月底有關(guān)部委再發(fā)文,嚴(yán)禁消費(fèi)類貸款用途用于購(gòu)房,以堵住一些人打擦邊球的漏洞。

????“2009年信貸增長(zhǎng)速度過(guò)快后,大量信貸資金流入樓市,成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手。今年信貸收縮對(duì)房貸產(chǎn)生了直接影響,打擊了投機(jī)和投資性需求,從而在源頭上對(duì)樓市進(jìn)行了調(diào)控,是此輪政策調(diào)控的核心。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

????“限購(gòu)令”

????9月29日,“新國(guó)五條”出臺(tái),又一輪的“組合拳”中,被認(rèn)為最“給力”的政策莫過(guò)于“限購(gòu)令”,即國(guó)家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。到11月中旬,全國(guó)已有16個(gè)城市頒布“限購(gòu)令”。

????目前,史上最嚴(yán)調(diào)控已持續(xù)大半年,雖然房?jī)r(jià)平抑的效果已初步顯現(xiàn),但并沒(méi)有出現(xiàn)很多人期盼的房?jī)r(jià)下降。“限貸令”幾乎已嚴(yán)無(wú)可嚴(yán),卻更多地限制了自住需求,而投資性購(gòu)房照樣如火如荼;計(jì)劃經(jīng)濟(jì)式的“限購(gòu)令”效果也差強(qiáng)人意。

????投資客———“神馬都是浮云”

????2010年樓市調(diào)控下的一大怪現(xiàn)象就是,高端豪宅的持續(xù)熱銷(xiāo)。如太原星河灣開(kāi)盤(pán)、杭州濱江城市之星、上海閔行星河灣等高端豪宅在今年開(kāi)業(yè)之際就刷新銷(xiāo)售快的新記錄。陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)這些投資客來(lái)說(shuō),似乎都是“浮云”,雖然政策使得投機(jī)性的短炒客減少了不少,但長(zhǎng)線投資需求依然很旺盛。

????業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,對(duì)那些資金實(shí)力較強(qiáng)的全款購(gòu)房投資客來(lái)說(shuō),信貸政策影響并不大。在貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈的今天,買(mǎi)房成為這些“不差錢(qián)”的投資者為數(shù)不多的選擇之一。而另?yè)?jù)一些開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的數(shù)據(jù)顯示,宏觀政策的變化反而促使一些買(mǎi)家加速了成交,今后保障房建設(shè)加速、商品房資源更加稀缺的預(yù)期,讓豪宅更成為奇貨可居的香餑餑。

????中介———“鴨梨很大”

????對(duì)于房產(chǎn)中介這個(gè)靠天吃飯的行業(yè)來(lái)說(shuō),一年之內(nèi)三次調(diào)控的“鴨梨(壓力)”前所未有。“其實(shí)總體來(lái)說(shuō),今年中介行業(yè)的業(yè)績(jī)還不錯(cuò)。”一位知名中介內(nèi)部人士告訴記者,雖然屢遭調(diào)控,但市場(chǎng)的交易低谷期并不長(zhǎng),成交量雖然萎縮,但不至于陷入冰凍。對(duì)于中介行業(yè)來(lái)說(shuō),無(wú)所謂房?jī)r(jià)高低,只要有成交就有生意做

????但政策的不斷加碼給后市帶來(lái)的不確定性讓企業(yè)發(fā)展面臨重重壓力。而在中介行業(yè)最看重的開(kāi)店布局方面,也有不少公司頂住壓力,各自拓展。

????購(gòu)房者———“羨慕嫉妒恨”

????用當(dāng)下流行語(yǔ)“羨慕嫉妒恨”來(lái)形容購(gòu)房者面對(duì)樓市的心情,恐怕再合適不過(guò)了。 “沒(méi)想到一直期待的更有力調(diào)控反而把自己這樣沒(méi)房的也‘調(diào)控’了。”,有購(gòu)房者對(duì)新政哭笑不得,他們沒(méi)想到的是,接下來(lái)的大半年時(shí)間里,調(diào)控層出不窮,房?jī)r(jià)卻依然只漲不降。對(duì)于一部分剛性需求來(lái)說(shuō),影響最大的莫過(guò)于首付比例提高至3成,不少資金壓力較大的首次置業(yè)者均被“擠出”市場(chǎng)。

????房企———做了艱難的決定

????在政策頻出的2010年,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),不論進(jìn)攻,還是防守,不論漲價(jià),還是降價(jià),都是在做一個(gè)相當(dāng)艱難的決定。

????4月,隨著一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái),樓市進(jìn)入盤(pán)整期,各大房企紛紛開(kāi)始尋求新的發(fā)展機(jī)遇。

????房企業(yè)開(kāi)始“一心二用”

????此前,號(hào)稱只做住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科推翻了之前苦心經(jīng)營(yíng)的專業(yè)形象,開(kāi)始高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。不僅是萬(wàn)科,招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等標(biāo)桿房企在2010年紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。而事實(shí)上,相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)拿地、圈錢(qián)、造房、銷(xiāo)售的簡(jiǎn)單循環(huán)模式來(lái)說(shuō),持有型商業(yè)地產(chǎn)不論是前期開(kāi)發(fā)還是后續(xù)經(jīng)營(yíng),對(duì)資金鏈、專業(yè)性的要求都更高,同樣地段、同樣體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在不同人手中很可能就是不同命運(yùn),可以成為搖錢(qián)樹(shù),也可以成為無(wú)底洞。

????降與不降都是個(gè)問(wèn)題

????從沒(méi)有哪一年,讓開(kāi)發(fā)商們?nèi)绱思m結(jié),哪怕是經(jīng)濟(jì)環(huán)境最為艱難的2008年,降價(jià)也就是一咬牙一閉眼的事兒。就在4月的“新國(guó)十條”頒布后,短短一周時(shí)間,恒大地產(chǎn)8.5折優(yōu)惠促銷(xiāo)的消息幾經(jīng)反復(fù),上演了一出自擺烏龍的鬧劇。

????其實(shí),早就有人看破了其中的端倪。或是迫于同行壓力,或是舍不得放棄更高的利潤(rùn),開(kāi)發(fā)商在降價(jià)面前的欲語(yǔ)還休讓調(diào)控陷入了只打雷不下雨的尷尬境地,房?jī)r(jià)怎么也調(diào)不下來(lái),連任志強(qiáng)都急得在博鰲房地產(chǎn)論壇上大呼:“再不降價(jià)就有‘原子彈’伺候了!我都從了,你們也從了吧!”

????第三輪調(diào)控下,房?jī)r(jià)依然堅(jiān)如磐石、巋然不動(dòng)。一年之內(nèi)三次調(diào)控,以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)企業(yè),卻創(chuàng)出了歷史最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而在中原集團(tuán)監(jiān)測(cè)的10大標(biāo)桿房企中,已有6家在前11個(gè)月就提前完成了全年銷(xiāo)售指標(biāo)。在房企一片歡聲笑語(yǔ)中,“降價(jià)”一詞顯得越來(lái)越不合時(shí)宜。

????相關(guān)鏈接

????2010中國(guó)樓市

????十大勁爆言論

????在2010年這個(gè)紛繁蕪雜的樓市大看臺(tái),眾多地產(chǎn)商、專家、官員,更是你方唱罷我登場(chǎng),不時(shí)有一些勁爆言論。

????用高房?jī)r(jià)控制北京人口———中國(guó)房產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴:

????點(diǎn)評(píng):此觀點(diǎn)一出,立即招致網(wǎng)友炮轟。高房?jī)r(jià)或許能擠走在北京的一部分外地人,但這部分人或許只是對(duì)生活要求較高而選擇離開(kāi),但所謂的“外地低收入、低素質(zhì)和低學(xué)歷等群體”未必會(huì)“知難而退”。

????沒(méi)有強(qiáng)拆就沒(méi)有新中國(guó)———宜黃官員

????點(diǎn)評(píng):中國(guó)的城市化進(jìn)程必然伴隨著拆遷,但如果把所有“拆”字前面都加上一個(gè)“強(qiáng)”字,不僅與事實(shí)不符,也無(wú)助于將來(lái)的城市發(fā)展。

????如果剛畢業(yè)的年輕人都能買(mǎi)得起房,那么這個(gè)國(guó)家就會(huì)走向衰亡

????——國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石

????點(diǎn)評(píng):所有人一輩子不可能是為房子而生,為房子而死的。當(dāng)房子都成了年輕人的終級(jí)目標(biāo),這個(gè)社會(huì)才會(huì)走向滅亡。

????打壓房?jī)r(jià)就是誤國(guó)誤民

????———漢維中國(guó)總經(jīng)理孔銳

????點(diǎn)評(píng):房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要因素,但房?jī)r(jià)過(guò)高,會(huì)加劇貧富兩極分化,富者靠房地產(chǎn)越富,窮者生活無(wú)所居,社會(huì)也不會(huì)穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)泡沫加大,房地產(chǎn)界不斷斂財(cái),百姓無(wú)力支撐時(shí),房地產(chǎn)業(yè)會(huì)崩塌,進(jìn)而會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的大局。

????嫌房?jī)r(jià)高就回老家買(mǎi)

????———廣東化州市第二建筑工程公司寶安分公司經(jīng)理陳華偉

????點(diǎn)評(píng):抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,是大勢(shì)所趨人心所向。許多大城市不僅外地人買(mǎi)不起房,很多在北上廣土生土長(zhǎng)的本地人也買(mǎi)不起房,并且一些二三線城市房?jī)r(jià)上漲速度大有趕超一線城市的勢(shì)頭,也成為當(dāng)?shù)匕傩詹荒艹惺苤亍!盎乩霞屹I(mǎi)”的言論自然招致拍磚無(wú)數(shù)。

????房地產(chǎn)是被“80后”記者抹黑的

????———新華聯(lián)集團(tuán)總裁傅軍

????點(diǎn)評(píng):在高房?jī)r(jià)中,房地產(chǎn)商究竟扮演個(gè)什么角色,老百姓心中自然有一桿秤,用不著誰(shuí)去挑唆。雇人排號(hào)制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的緊張情況、囤地捂盤(pán)靜待房?jī)r(jià)高漲、給老百姓下決定買(mǎi)套房子的時(shí)間比買(mǎi)棵白菜還短……這些豈是“80后”記者所能憑空杜撰出來(lái)的??jī)H僅以“80后”記者急需買(mǎi)房為自己的壞形象開(kāi)脫,想法實(shí)在有點(diǎn)簡(jiǎn)單。

????做房地產(chǎn)就好像印鈔票

????———廣東物資集團(tuán)黨委書(shū)記莊耀

????點(diǎn)評(píng):言論從地產(chǎn)從業(yè)者嘴里發(fā)出,透出了地產(chǎn)業(yè)界的狂喜,揭示了地產(chǎn)業(yè)的暴利,給“房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個(gè)暴利行業(yè)”的謬論當(dāng)頭棒喝。

????離婚催漲房?jī)r(jià)

????———某品牌營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人李光斗

????點(diǎn)評(píng):離婚者是不是分手后鐵定必須立即選購(gòu)新房呢?雖不否認(rèn)現(xiàn)實(shí)中確存這樣的“持幣待購(gòu)一族”,但就現(xiàn)有工薪收入水平與市場(chǎng)房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)來(lái)看,這種現(xiàn)象不可能構(gòu)成社會(huì)的普遍多數(shù)。哪個(gè)時(shí)代沒(méi)有離婚,為什么以前離婚未推高房?jī)r(jià),今天卻推高了呢?“因缺乏普遍意義。

????窮人買(mǎi)不起房關(guān)開(kāi)發(fā)商什么事

????———華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)

????點(diǎn)評(píng):商品房比經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格高,是不關(guān)開(kāi)發(fā)商事,但開(kāi)發(fā)商利用捂盤(pán)惜售伎倆,人為制造的物以稀為貴,房子蓋好后,坐地漲價(jià),甚至一兩個(gè)月時(shí)間出現(xiàn)大幅提價(jià),開(kāi)發(fā)商能擺脫關(guān)系?

????沒(méi)買(mǎi)房能力就不要埋怨政府

????———百步亭集團(tuán)董事局主席茅永紅

????點(diǎn)評(píng):房?jī)r(jià)太高,老百姓買(mǎi)不起,抱怨可謂天經(jīng)地義。住房是生活必需品。讓老百姓住有所居,政府責(zé)無(wú)旁貸。老百姓沒(méi)地方住,可以理直氣壯地埋怨政府。當(dāng)房地產(chǎn)商違規(guī)囤地、違法拆遷、哄抬價(jià)格的報(bào)道頻繁見(jiàn)報(bào)端時(shí),老百姓埋怨開(kāi)發(fā)商又何嘗沒(méi)有道理。

編輯:黃東瑩    


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