????記者近日獲悉，自治區(qū)國(guó)土資源廳、南寧鐵路局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好南寧鐵路局鐵路用地土地確權(quán)登記和授權(quán)經(jīng)營(yíng)處置工作的通知》（下稱《通知》），標(biāo)志著我區(qū)鐵路用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)處置工作進(jìn)入具體推進(jìn)階段。作為國(guó)家改革鐵路投融資體制的一項(xiàng)新政，鐵路用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)有望使地處黃金路段的鐵路用地，通過(guò)更靈活的方式入市。
????長(zhǎng)期“沉睡”的大量鐵路用地入市，會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？10月3日，記者對(duì)此進(jìn)行了走訪
????新政
????將刺激鐵路用地入市
????土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)，指的是國(guó)家將土地授權(quán)給特定單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。獲得授權(quán)的單位，在與其他符合條件的企業(yè)合作時(shí)，可以將土地作價(jià)出資或入股。在鐵路系統(tǒng)負(fù)債率高的大背景下，2013年國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》，授權(quán)中國(guó)鐵路總公司經(jīng)營(yíng)原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥土地。《通知》正是在這一前提下出臺(tái)的。
????《通知》明確，此次工作的主要內(nèi)容是查清區(qū)內(nèi)擬授權(quán)經(jīng)營(yíng)鐵路用地的數(shù)量、范圍、坐落、面積、現(xiàn)狀用途等情況，并編制宗地圖。同時(shí)，對(duì)土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，給符合條件的擬授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地登記發(fā)證。《通知》要求，全區(qū)國(guó)土部門(mén)應(yīng)在10月25日前，對(duì)符合發(fā)證條件的擬授權(quán)經(jīng)營(yíng)鐵路用地登記發(fā)證。鐵路部門(mén)應(yīng)在11月下旬前完成編制土地產(chǎn)權(quán)狀況和地價(jià)水平報(bào)告。這項(xiàng)工作的開(kāi)展，意味著鐵路用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)工作在我區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段。業(yè)內(nèi)人士分析，如果各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，明年可能就有鐵路用地入市，用于普通商品住宅或商貿(mào)服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此外，國(guó)家給鐵路用地開(kāi)發(fā)利用也開(kāi)出了非常優(yōu)惠的政策。國(guó)務(wù)院辦公廳今年7月發(fā)出的《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》中提出，鐵路部門(mén)原有劃撥用地因轉(zhuǎn)讓或改變用途，不再符合劃撥用地條件時(shí)，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。也就是說(shuō)不用經(jīng)過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌即可改變用途入市，這一政策優(yōu)惠是十分罕見(jiàn)的。同時(shí)，支持鐵路用地整合周邊零散土地進(jìn)行成片綜合開(kāi)發(fā)。
????走訪
????部分土地處在繁華地段
????鐵路用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)的政策剛出臺(tái)，就引發(fā)不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。這是因?yàn)椴簧勹F路用地極具開(kāi)發(fā)價(jià)值，但多年來(lái)受政策限制，至今處于沉睡狀態(tài)，容積率低，利用率不高。
????10月3日，記者走訪中華路、衡陽(yáng)路等南寧火車站周邊路段發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域聚集了大量鐵路系統(tǒng)的相關(guān)單位和住宅區(qū)，以“南鐵”命名的小區(qū)和單位藏在各條小路里。但與近年來(lái)市區(qū)新建的高層商品房小區(qū)平均容積率3.0以上相比，這些大部分建于上世紀(jì)七八十年代的老小區(qū)多是低層樓房，一些還配建有雜物房，算下來(lái)容積率甚至還不到1.0。除了住宅區(qū)，不少鐵路系統(tǒng)內(nèi)單位的辦公用房，也處在火車站周邊，也是低容積率低樓層的狀態(tài)。在原柳州鐵路局駐地的柳州市，這一情況更為多見(jiàn)。飛鵝路、鵝山路、城站路一帶，隨處可見(jiàn)與“柳鐵”相關(guān)的低容積率住宅區(qū)、辦公樓。
????分析
????對(duì)土地市場(chǎng)整體影響有限
????全區(qū)鐵路用地究竟有多少，又將拿出多少來(lái)進(jìn)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)，目前這些數(shù)據(jù)尚未公布。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然鐵路沿線一定范圍內(nèi)的土地都屬于鐵路用地，總面積很大，但它們大多處在荒郊野嶺，基本不具開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。真正有價(jià)值的是市中心區(qū)域火車站周邊現(xiàn)有的鐵路后勤保障、職工生活和生產(chǎn)管理等用地。提高這些土地的容積率，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下改為商業(yè)、住宅用地入市。就南寧市來(lái)說(shuō)，保守估計(jì)可有上百畝土地供應(yīng)。但由于基本集中在特定區(qū)域，且不太可能在短期內(nèi)全部入市，所以對(duì)土地市場(chǎng)的影響應(yīng)該十分有限。
????市中心地價(jià)高房?jī)r(jià)高，這些鐵路用地入市后建什么更合適？廣西一家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，火車是大容量的運(yùn)輸工具，火車站周邊天然形成有較大的人流量，用來(lái)建商業(yè)綜合體是較好的選擇。“國(guó)外有些大城市的交通樞紐，跟大型的購(gòu)物中心就建在一起，里面甚至連IMAX影院都有，在里邊逛大半天不成問(wèn)題。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。同時(shí)，在商業(yè)建筑周邊建一些高層住宅也是可以考慮的。不少鐵路用地處在老城區(qū)，相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)還可以與舊城改造相結(jié)合，避免重復(fù)建設(shè)。對(duì)居住在火車站周邊區(qū)域的普通市民來(lái)說(shuō)，片區(qū)內(nèi)商業(yè)也有望擺脫小、散、亂的局面，今后生活、購(gòu)物更方便。
????由于鐵路用地基本上都是通過(guò)政府劃撥取得，相關(guān)的政策法規(guī)對(duì)劃撥用地的使用有著嚴(yán)格限制。長(zhǎng)期以來(lái)，鐵路用地難以用于鐵路運(yùn)輸外的經(jīng)營(yíng)性用途。而火車站周邊，卻是市區(qū)內(nèi)最繁華的區(qū)域之一，物流業(yè)、商品零售業(yè)發(fā)達(dá)。根據(jù)南寧市從今年1月實(shí)施的新基準(zhǔn)地價(jià)，朝陽(yáng)路北片區(qū)名列全市8個(gè)商業(yè)1級(jí)片區(qū)之一（最低6級(jí)），平均樓面地價(jià)3625元/平方米，比中山路片區(qū)還要高。衡陽(yáng)路、中華路的商業(yè)片區(qū)級(jí)別也是2級(jí)。 | 
